港资房企年报透视：功绩波动 “押宝”内地
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每年的房企“年报大考”，港资房企当先“交卷”已成为行业常规。
近日，太古地产（1972.HK）、九龙仓集团（0004.HK）先后发布2024年全年功绩。值得看重的是，受投资物业重估减值影响，太古地产、九龙仓集团由盈转亏。忘我有偶，由于对物业的估值经受了更为保守的格调，嘉里设立（0683.HK）2024年鼓吹应占溢利同比下落75%；计入物业净重估亏空9.42亿港元后，恒隆地产（0101.HK）鼓吹应占纯利从2023年的39.7亿港元降至2024年的21.53亿港元。
通告期内，房企会对金钱按照公允市值波动进行从头估值，将所产生的净值差额计入当期损益，以响应金钱质料过头价值酬谢景况。在行业上行期，物业重估收益将为房企功绩带来一波助推，如今濒临市场全体下行，擅长穿越周期的港资房企亦感受到压力。
尽管部分物业重估减值涉过头内地业务，但港资房企对这一市场的发展远景全体保握乐不雅。其中，太古地产于2024年10月在内地推出首个住宅方法，终了2025年3月7日，其投放于内地500亿港元的资金筹划已落实跳动90%，太古地产方面称：“正加强在大湾区作出投资。”
对于内地市场投资筹划及去库存方法等问题，太古地产方濒临《中国策动报》记者默示，干系本色参考公告及公司新闻稿。
物业重估减值遭殃
“咱们全年功绩受到中国香港办公楼市场不景气影响，包括穷乏新需求以及市场新供应握续增多。”对于公司2024年功绩发达，太古地产行政总裁彭国邦在功绩通告中如斯默示。
凭据功绩通告，2024年，太古地产总收入约144.28亿港元，同比下落1.65%；营业溢利总和17.02亿港元，同比下落67.14%；公司鼓吹应占亏空7.66亿港元。2023年，太古地产鼓吹应占溢利26.37亿港元。通告期内，太古地产投资物业公允价值亏空62.99亿港元（2023年同期为44.01亿港元），其中，公司在香港的投资物业录得公允价值亏空92.07亿港元。
撇除投资物业公允价值变化后，太古地产2024年鼓吹应占基本溢利67.68亿港元，较2023年的115.7亿港元减少48.02亿港元。剔除出售金钱的影响，公司2024年凡俗性基本溢利64.79亿港元，同比下落11.06%。
太古地产主要从事物业投资、物业买卖、投资和营运酒店方法。其中，物业投资是公司主要收入开始，香港市场的中枢是办公楼业务，内地以零卖物业为主。终了2024年年末，太古地产在香港已落成办公楼楼面面积为940万日常英尺（1日常英尺约便是0.09日常米），占公司办公楼投资物业总楼面面积的比重跳动70%。
但往日一年，受需求疲弱、高空置率及新增供应的握续影响，香港办公楼市场房钱承压。凭据仲量联行提供的数据，2024年香港全体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为近25年新高，全体市场房钱同比下落8.6%。与此同期，由于利率高企和房钱远景疲弱，2024年香港主要商用物业的本钱价钱均出现下落，其中甲级写字楼本钱价钱同比下落9.8%。
通告期内，太古地产香港办公楼物业组合房钱收入同比下落7%至51.09亿港元。瞻望本年，太古地产方面默示，固然香港金融市况出现轻细复苏迹象，但经济环境的不晴明以及企业削减成本的方法扼制了办公楼楼面需求的增长，揣测2025年香港办公楼市场将握续低迷。不外，当今佃农追求更高质料办公楼的趋势还是强劲，“正因如斯，当市场反弹时，太古广场及太古坊的办公楼物业组合将连接成为企业搬迁时的首选办公地方。”
功绩通告高慢，终了2024年年末，太古地产的投资物业估值为2715.02亿港元，较2023年年末减少约97.7亿港元。
相通受投资物业重估减值影响，股票杠杆九龙仓集团在2024年由盈转亏。
功绩通告高慢，2024年，九龙仓集团收入同比下落36%至121.15亿港元，营业盈利同比下落18%至56.44亿港元，投资物业收入同比下落4%，销售物业收入同比下落74%。计入应占投资物业重估减值净额59.9亿港元后，2024年九龙仓集团鼓吹应占亏空32.24亿港元，2023年为盈利9.45亿港元。
当今，九龙仓集团的业务包括遍布香港和内地的投资物业、发展物业和酒店。其中，投资物业组合包括市集、写字楼及办事式住宅，主要位于内地。
终了2024年年末，九龙仓集团投资物业组合占营业金钱的34%，其中包括价值194亿港元的香港投资物业以及414亿港元的内地投资物业。扣除递延税项及非控股鼓吹权柄后，九龙仓集团应占投资物业价值535亿港元，其中香港、内地投资物业分辩为176亿港元、359亿港元。九龙仓集团方面默示，濒临复杂局势，公司会审慎应承，同期聚焦中枢竞争力以推动发展。
看好内地市场远景
“投资物业自制值（即公允价值）变化并非现款性质，不会对公司的营运现款流或鼓吹应占基本溢利组成任何影响，”太古地产董事局主席白德利默示，揣测也不会对公司的投资计谋产生任何影响。
早在2022年3月，太古地产布告筹划畴昔10年在香港和内地投资1000亿港元，同期在不同地区（包括东南亚）开展一系列住宅买卖方法。其中，公司见解投放300亿港元在香港、500亿港元在内地，以及200亿港元投向住宅买卖方法。终了2025年3月7日，太古地产已承诺投放的投资金额约为670亿港元，其中，内地和香港分辩参预460亿港元、110亿港元。
在内地，太古地产已落实的重心方法包括两个分辩位于西安、三亚以零卖为主导的玄虚发展方法，位于上海的陆家嘴太古源及前滩的玄虚发展方法、广州聚龙湾太古里、广州河汉路387号的太古汇拓展部分，尚未落实的方法包括北京在内的内地一线及新兴一线城市更多以零卖为主导的玄虚发展方法（筹划将内地的总楼面面积增多一倍）。
零卖业务是太古地产在内地市场的中枢。功绩通告高慢，2024年，太古地产来自内地零卖物业的应占房钱收入同比增长2%至52.25亿港元，公司全体零卖物业房钱收入占比初次跳动50%。但从销售额发达来看，通告期内，太古地产内地零卖销售额有所下落，主若是浪费者出门旅游趋势飞腾、个别外币贬值以及部分市集进行优化工程所导致。“尽管如斯，全体东谈主流仍握续增多，突显咱们的购物市集行动搭客首选见解地的蛊卦力。零卖销售在2024年终末一个季度运行趋于安详，响应了自2024年9月底政府布告刺激经济方法以来，浪费者信心增强。”太古地产方面默示。
除了在营业领域赓续解围，太古地产亦于2024年负责贫穷内地住宅市场。前年10月，太古地产布告与陆家嘴集团在上海共同打造“陆家嘴太古源源邸”方法，该方法建筑面积约11万日常米，共蓄意11栋住宅，共计378套。
据彭国邦露出，上述方法在2024年第四季度的销售情况相比理思，内地一线城市优胜地段的高等住宅短期内看护强劲，从永恒来看，上海高端住宅市场的远景发达正面。
嘉里设立董事局主席郭孔华亦默示：“咱们对内地的永恒增永恒景保握乐不雅。”其合计，内地城市的进一步发展与壮大、中产阶级消贫穷的崛起，以及产业与革命握续擢升至国外竞争水平，将成为内地经济增长的要害助推力。
恒隆地产方面则期待公司的物业发展业务能在2025年获得蹙迫里程碑，这主要寄但愿于无锡恒隆府方法（酒店式公寓）在本年下半年运行预售。“与其他‘恒隆府’方法一样，无锡恒隆府位于市中心黄金地段，领有高端客流，毗邻优质玄虚方法。咱们提供零散的家具和超卓的处置办事，将蛊卦追求优质生存圭臬的住客，以及因营业便利自其他城市慕名而至的豪阔买家。”恒隆地产方面默示。